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Si te has planteado vender tu vivienda pero ésta se encuentra alquilada, debes conocer los derechos que tiene el inquilino de tu casa por encima de cualquier posible comprador. Vamos a intentar desarrollar a continuación cómo actuar ante esta situación.
En primer lugar, los derechos que hemos mencionado anteriormente son derechos de adquisición preferente y engloban tanto el derecho de tanteo como el de retracto. Están regulados por el artículo 25 de la Ley de arrendamientos urbanos.
Como propietario, tienes la obligación de notificar fehacientemente a tu inquilino la decisión de la venta, además de indicar el precio de la misma y todas las condiciones que puedan considerarse esenciales en la transmisión del inmueble. El arrendatario tiene un plazo de 30 días naturales desde el día siguiente a la notificación para poder ejercitar su derecho de tanteo, siempre en las condiciones indicadas por ti, como vendedor, en la ya mencionada notificación.
Un ejemplo de notificación fehaciente es la realizada ante notario (la más recomendada desde nuestro punto de vista) ya que de esta manera evitaremos cualquier interpretación errónea por parte del Registrador de la Propiedad a la hora de inscribir la compraventa.
En el caso de no realizar ningún tipo de notificación a nuestro inquilino, o haber omitido cualquiera de las condiciones esenciales, entraría en juego el artículo 1518 del Código Civil y, por consiguiente, el derecho de retracto del arrendatario. Este derecho permitiría que el inquilino se situase en la posición de comprador, respetando el resto de circunstancias de la transmisión, incluido por supuesto el importe de la misma. Al contrario que en el derecho de tanteo, los efectos se producen después de la compraventa. De esta manera, el inquilino se guarda una especie de garantía en el caso de un posible fraude con las condiciones especificadas en la notificación. El derecho de retracto caduca a los treinta días naturales desde la notificación fehaciente que tiene que realizar el adquirente al inquilino a través de la entrega de una copia de la escritura púbica de compraventa.
También debemos tener en cuenta que para inscribir en el Registro de la Propiedad la compra de una vivienda arrendada, deberá justificarse que han tenido lugar las notificaciones fehacientes, con los requisitos que se exigen.
Para el caso concreto en que la venta haga referencia no sólo a la vivienda como tal, sino también a los demás objetos accesorios a la misma, el inquilino hará o no uso del derecho de adquisición preferente sobre todo, es decir, sobre la vivienda y los accesorios.
Concluyendo, con este post esperamos haber ayudado a todo aquel propietario que se esté planteando vender su vivienda y la misma se encuentre arrendada. De esta manera, podrá hacerlo de una forma correcta y evitará cualquier tipo de complicación y problemática en el futuro.
