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Cuando hablamos del alquiler con opción de compra hay una premisa que nunca debemos perder de vista, y es que trata de un alquiler ordinario, como cualquier otro, con una particularidad: la existencia de un derecho de adquisición preferente para el inquilino.
Uno de los errores más frecuentes a la hora de contemplar esta figura jurídica es que los propietarios consideran la opción de compra como un derecho bilateral. Lo explicamos:
El propietario firmante de un alquiler con opción de compra, sea de vivienda o de uso distinto de vivienda, en muchos casos entiende que la potestad de vender y la de comprar es simétrica, que el comprador puede dejar caducar su opción y que él también puede decidir si finalmente vende o no lo hace cuando llega la fecha de ejercicio de la opción. Nada más lejos de la realidad pues una de las características principales de la opción de compra es que es un derecho unilateral. Sólo el optante-inquilino puede decidir si compra o deja caducar su derecho, el propietario siempre estará obligado a vender en las condiciones que haya fijado la cláusula de opción inserta en el contrato de arrendamiento.
Aquí tenemos la primera ventaja para el arrendatario y desventaja para el arrendador-oferente y propietario del inmueble.
Por contra, en situaciones convulsas de mercado como las recientes, esta figura resulta atractiva para el comprador al que le falta confianza en la evolución del mercado y quiere un test antes de afrontar la compra del inmueble. El propietario obtiene la ventaja de que se asegura el alquiler inmediato.
Es frecuente que se pacte además un precio de la opción (se denomina prenda). Se genera una entrega a cuenta del precio a los efectos de garantizar el ejercicio futuro. Será por tanto ventajoso que el propietario reciba ese dinero por anticipado y opere como penalización en el caso de que finalmente no se produzca el ejercicio de la opción de compra por parte del arrendatario.
Es importante señalar que si el arrendatario deja caducar su derecho de opción por falta de ejercicio en el plazo pactado el arrendamiento permanece vigente. Lo explicamos con un ejemplo:
Mariano pacta el arrendamiento de su vivienda de Capitán Blanco Argibay con Eulalia por plazo de un año prorrogable hasta tres. Además introduce una cláusula en el contrato que estipula el derecho de Eulalia a adquirir la vivienda por precio de xxxx euros en un plazo máximo de una año desde la firma del contrato, siendo los futuros gastos de la escritura de compraventa satisfechos por Eulalia.
Puede ocurrir que Eulalia antes o en la misma fecha indicada ejerza su derecho de opción de compra y firme la escritura de compraventa. Por confusión de derechos el arrendamiento quedará sustituido por el derecho real pleno de propiedad de Eulalia.
Pero, si transcurre ese plazo fijado de un año y Eulalia no comunica a Mariano su deseo de adquirir el inmueble, ese derecho caducará y los tres años que restan para el cumplimiento del plazo máximo de arrendamiento Eulalia será arrendataria sin derecho a adquirir la vivienda. Mantendrá su derecho de tanteo y retracto como arrendataria, pero no su opción de compra en las condiciones estipuladas en la cláusula especial del contrato.
Siguiendo con las ventajas para el arrendatario optante podrá pactar que además de la prima que ha entregado como garantía, las rentas abonadas o un porcentaje de las mismas le sean descontadas del precio en el momento del ejercicio de la opción de compra. Este aspecto resulta muy interesante.
Hacemos un resumen conceptual de este derecho apercibiendo a los lectores de que se trata de un contrato que debe ser manejado por especialistas. No dude en contratar los servicios de un abogado cuando se enfrente a un contrato de arrendamiento con opción de compra o póngase en manos de verdaderos especialistas en la gestión inmobiliaria, le ahorrarán muchos contratiempos.
