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LIMITACIONES DE PRECIO, GRAN Y PEQUEÑO TENEDOR, ZONAS TENSIONADAS:
¿Cuándo entra en vigor la nueva ley de la vivienda?
La siguiente ley entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE.
¿Qué es un Gran Tenedor?
Toda aquella persona física o jurídica que disponga de más de 10 inmuebles o que disponga de una superficie construida de más de 1500 m2, excluyendo garajes y trasteros.
Será competencia de la Comunidad Autónoma categorizar a un propietario como GRAN TENEDOR si dispone de 5 o más inmuebles en propiedad, excluyendo garajes y trasteros.
¿Quién correrá con los gastos inmobiliarios en un arrendamiento?
Los gastos de gestión inmobiliaria, comercialización y de formalización de contrato serán a cargo de la parte arrendadora.
¿Cómo se actualiza la renta en 2023 y 2024? ¿Bajo qué índice se actualiza?
Hasta diciembre de 2023 se regulará bajo el Índice de Garantía y Competitividad que por su definición no puede ser superior al 2% salvo pacto entre las partes.
Durante 2024 en los contratos que proceda actualizar la renta, el incremento será el pactado entre las partes y en caso de no llegar a un acuerdo, el incremento no podrá ascender más del 3%, siempre y cuando el propietario no sea un gran tenedor. En caso de gran tenedor, la actualización de la renta no podrá superar el 3%.
Antes del 31 de diciembre de 2024 el Instituto Nacional de Estadística definirá un nuevo índice de referencia que se aplicará en lugar del IPC.
¿Qué tipo de contratos puedo hacer para arrendar mi inmueble sin que tenga que regirme por la nueva ley de la vivienda?
Contratos que están regulados por el código civil: alquiler por habitaciones, de temporada y estancia vacacional.
NOTA: está previsto que este tipo de contratos se regulen durante los próximos 6 meses, el gobierno constituirá un grupo de trabajo para regular este tipo de contratos durante los 6 meses posteriores a la aplicación de la nueva ley de la vivienda.
¿De quién es la competencia de identificar una zona como tensionada? ¿Cuánto tiempo dura?
– Será competencia de la Comunidad Autónoma.
– La duración es de 3 años desde que es declarada por la Comunidad Autónoma con prorrogas anuales de hasta 3 años más.
¿Qué es y cómo se denomina una ZONA TENSIONADA?
– Que el coste medio de la hipoteca o alquiler más los gastos y suministros básicos del inmueble, supere el 30% de la renta media de los hogares de la zona.
– Que el precio medio de compra o alquiler del inmueble haya superado al menos 3 puntos por encima del IPC en los 5 años anteriores a la declaración del área tensionada.
¿Cómo afecta la prórroga de los contratos de inmuebles en una zona tensionada?
1. Prórroga obligatoria para Gran Tenedor: Se incluye una prórroga obligatoria para el arrendador si a la finalización del contrato el arrendatario se encuentra en situación vulnerable. Esto ha de ser acreditado por los servicios sociales autonómicos o municipales mediante un informe.
2. Modificación del régimen de las prórrogas del contrato para pequeños y grandes tenedores: Una vez finalizado el periodo de prueba obligatoria (5 o 7 años, en función si el arrendador es persona física o jurídica) o el periodo de prueba tácita (3 años), el contrato se podrá prorrogar por periodos anuales hasta un máximo de 3 años. Esta nueva prórroga deberá ser aceptada por el arrendador salvo en los siguientes casos:
a) Que se haya fijado un acuerdo distinto entre las partes. Que en el contrato firmado con anterioridad haya alguna cláusula que anule o prohíba lo presente.
b) Firmar un nuevo contrato de arrendamiento con limitaciones en la renta tal y como marca la ley de la vivienda.
c) Que el arrendador haya comunicado en los plazos previstos la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para él o sus familiares.
¿Cómo se regula el precio del alquiler en una Zona Tensionada?
– Si no es gran tenedor, la renta pactada al inicio de un nuevo contrato regulado por la LAU, no podrá exceder de la última renta pactada en el contrato anterior con las subidas del IPC o Índice de Contención de Precios.
No se podrán incluir en el nuevo contrato servicios o gastos que no estuviesen contemplados en el contrato anterior.
– En caso de ser un gran tenedor o de no haber arrendado la propiedad con anterioridad o en los últimos 5 años, la regularización del precio lo marcará el nuevo sistema de Índices de Precios de Referencia.
¿Puedo repercutir IBI o gastos de comunidad a la parte arrendataria?
La Ley de Arrendamientos Urbanos ( LAU) recoge este punto como gastos pactables ante las partes.
Es importante saber que, si el inmueble está en una zona declarada como tensionada y el arrendador ha tenido alquilado el inmueble en los últimos 5 años, está condicionado a las condiciones firmadas en el anterior contrato, es decir, solo podrá repercutir ese gasto siempre y cuando estuviese reflejado en el anterior contrato de arrendamiento y en el nuevo contrato reflejar el importe de dichos gastos.
¿Hay excepciones en la regularización del precio en Zona Tensionada?
Sí, hay excepciones, siempre y cuando el arrendador no sea un gran tenedor, pero NUNCA podrá incrementarse más de un 10% al contrato anterior vigente durante los últimos cinco años. En esos casos se podrá incrementar:
a) Si en los 2 años anteriores el inmueble ha sufrido una rehabilitación o mejora que supongan un 30% de ahorro en energía primaria no renovable.
b) Si en los 2 últimos años el inmueble ha sufrido una rehabilitación que ha superado el 10% del valor de la compra del inmueble.
c) Cuando el plazo de duración pactada en el contrato sea de 10 años.
IMPUESTO SOBRE LA RENTA Y LAS PERSONAS FÍSICAS (IRPF):
En la actualidad el rendimiento neto positivo obtenido del arrendamiento de la vivienda disfruta de una reducción del 60%. La Ley prevé las siguientes reducciones, incompatibles entre sí y que se aplicarán en el siguiente orden (entrarán en vigor el 1 de enero de 2024):
– Reducción del 90%: Cuando se realice un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda en zona tensionada y este se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del contrato anterior.
– Reducción del 70%:
a) Cuando se arrienda por primera vez y el inmueble se encuentre en zona tensionada y el arrendatario tenga una edad entre 18 y 35 años.
b) Viviendas arrendadas con fines sociales o a entidades sin fines lucrativos siempre y cuando estos estén alquilados por una renta inferior a la que marca el programa de ayudas del alquiler del plan estatal de la vivienda.
– Reducción del 60%: Para los casos que se hubiera efectuado obras de rehabilitación en los dos años anteriores al arrendamiento.
– Reducción del 50%: En cualquier otro caso siempre y cuando el contrato esté regulado por la LAU.
RECARGO EN EL IMPUESTO DE BIENES E INMUEBLES (IBI):
Será competencia de los Ayuntamientos imponer una sanción de recargo del 50% en el IBI de viviendas desocupadas, esta medida afecta a TODOS los tenedores de inmuebles y este recargo podrá ser incrementado en las siguientes situaciones:
– Recargo del 100%: Cuando se trate de viviendas desocupadas con carácter permanente en un plazo superior a 3 años.
– Recargo del 100% hasta el 150%: Los ayuntamientos podrán ejercer un nuevo recargo sobre los mencionados del 50%, en caso de inmuebles pertenecientes a propietarios que tengan más de dos inmuebles de uso residencial desocupados en el mismo municipio.
NOTA: En la regulación vigente hasta el momento, la aplicación del recargo del IBI se condicionaba a la definición de vivienda vacía contenida en la normativa autonómica, la situación es la siguiente: como no todas las Comunidades Autónomas tenían definido este concepto no en todas ellas podían exigir este recargo a los propietarios con inmuebles desocupados.
¿Qué es un Inmueble desocupado con carácter permanente?
Aquel que permanezca desocupado, de forma continuada sin causa justificada por un plazo superior a 2 años y pertenezca a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial.
¿Qué se considera una desocupación justificada?
– Traslado temporal por razones laborales o formación, cambio de domicilio por situación de dependencia, salud o emergencia social.
– Inmuebles destinados a segunda residencia siempre y cuando no estén desocupados más de 4 años.
– Reformas, rehabilitaciones que impidan su habitabilidad durante ese proceso.
– Venta del inmueble con un plazo de desocupación por este motivo de 1 año.
– Alquiler del inmueble con un plazo de desocupación por un periodo máximo de 6 meses.
INFORMACIÓN MÍNIMA EN LAS OPERACIONES DE COMPRA Y ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA:
Cualquier persona interesada en comprar/alquilar un inmueble que se esté comercializando, podrá requerir antes de la formalización de la operación, información de las condiciones de la operación, características de la vivienda e incluso información acerca del edificio en el que se encuentra.
¿Qué información podrán solicitar los arrendatarios o compradores antes de formalizar la operación?
- Identificación del arrendador o vendedor.
- Condiciones económicas de la operación: precio total y condiciones de pago que pudiesen establecerse.
- Características esenciales de la vivienda o edificio: certificado de habitabilidad, superficie útil/construida, antigüedad de la finca, servicios e instalaciones que dispone el inmueble, CE, condiciones de accesibilidad de la vivienda y edificio, disponibilidad.
- Información jurídica del inmueble: identificación registral con la referencia de las cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza, cuota de participación fijada en el título de propiedad.
- En caso de vivienda protegida saber a qué régimen legal de protección se le aplica.
- Edificios con protección arquitectónica: información sobre el grado de protección, limitaciones y condiciones para las rehabilitaciones o reformas.
- En caso de arrendamiento como vivienda habitual en zona tensionada, el arrendatario tendrá derecho a saber antes de realizar la operación, la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento que hubiese estado vigente en los últimos 5 años, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler.
¿Quién está obligado a facilitar la información/documentación anteriormente citada?
El propietario del inmueble o el profesional que comercialice el inmueble.
