LAS NUEVAS REFORMAS PARA EL ALQUILER DE VIVIENDA

Ya está aquí, CON EFECTOS 6 DE MARZO DE 2019, la nueva reforma de la reforma de la reforma de la LAU 29/94, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos y otras normas relacionadas con el alquiler. Y sí, no es sólo un juego de palabras, a partir de mañana día 6 es toda una realidad. Se acelera así el proceso limitativo de derechos del arrendador y se amplían los del arrendatario.

              José Luis Ábalos, Ministro de Fomento 

Relacionamos los cambios y acompañamos comentarios del autor:

Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años (7 años si el arrendador es persona jurídica). Es decir, aumenta el plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada.

Se amplía el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años. Se trata del plazo temporal por el que se amplía el contrato una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.

Dicho de otra manera, se vuelve al régimen anterior a la reforma de junio de 2013. Contratos de cinco años obligatorios para el arrendador y potestativos para el arrendatario y prórrogas tácitas si no hay preaviso por otros tres años.

Desapercibida para la novedad de que aquellos contratos que suscriban las empresas como propietarias de inmuebles, tendrán una duración nada más y nada menos que de 7 años.

Muchos clientes nos preguntan si estas modificaciones afectan también a los locales comerciales, la respuesta es negativa. Los locales comerciales se rigen en primer lugar por la autonomía de la voluntad de las partes (art. 1.255 del Código Civil) y supletoriamente por la LAU.

Las garantías de pago del comprador quedan supeditadas casi a la Providencia Divina e invitan a que muchos propietarios decidan cerrar a cal y canto sus viviendas vacías.

Lejos de incentivar y dinamizar el alquiler a menos que se pongan en marcha medidas de penalización graves para los propietarios de viviendas vacías (todo se andará), el gobierno ha decidido limitar las garantías. Así se limitan las garantías adicionales a la fianza, hasta un máximo de dos mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración.

Se facilita la adopción de acuerdos entre el propietario y el inquilino para la renovación o mejora de la vivienda en el transcurso de un mismo contrato de arrendamiento.

Se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador cuando este sea persona jurídica, salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.

Esto es como no decir nada, bastará acreditar que el arrendatario ha generado una demanda de alquiler en la empresa inmobiliaria para que ésta le pueda cobrar sus honorarios.

De especial trascendencia es la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto al régimen de mayorías para limitar el alquiler turístico.

Si hasta ahora era precisa unanimidad para la limitación del uso turístico de los alquileres y ataba de pies y manos a las comunidades de propietarios, se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, para habilitar la posibilidad de que, por mayoría cualificada de tres quintas partes, en las comunidades de vecinos puedan adoptarse acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda, para, de esta forma, favorecer la convivencia en los edificios de viviendas.

A través de una modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, se reforma el procedimiento de desahucio de vivienda, para ofrecer más protección a los hogares vulnerables, mejorando la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes y facilitar la adopción de medidas para atender los casos de las familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares, a través del establecimiento de unos trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica tanto a inquilinos como a propietarios.

Si de por sí las medidas que han tratado de agilizar los procedimientos de desahucio no han tenido el resultado esperado, a esto se une ahora la intervención de servicios sociales en casos de exclusión social.

Se nos ocurre que esta medida servirá para que muchos “no excluidos” que ya solicitaban justicia gratuita con designación de abogado y procurador de oficio para paralizar temporalmente los desahucios, dispondrán de un arma más para que la recuperación de la finca en caso de impago “duerma el sueño de los justos” en nuestros juzgados.

Desde el punto de vista fiscal se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.

Estas son las modificaciones con mayor calado operadas por la reforma y se unen al batiburrillo normativo que cada gobierno de turno realiza en esta materia, lo que nos obliga casi a disponer de un cuadro explicativo con tabla de fechas para saber qué se aplica a cada uno de los contratos que manejemos.

Pablo Múgica
Director departamento jurídico vivienda2