¿QUÉ ES EL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE?

Vamos a hablar sobre los derechos de adquisición preferente, concretamente hablaremos sobre el derecho de tanteo y retracto en un alquiler.

El derecho de tanteo, lo podemos definir de la siguiente manera: “El titular del derecho goza de la facultad de adquirir, con preferencia a otro, el objeto que se pretende enajenar”. Sólo está contemplado en leyes especiales como son la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Arrendamientos Rústicos. El derecho de tanteo no se encuentra en el Código Civil.

En cuanto a la definición de retracto, se puede definir como “aquel que ostenta una persona para quedarse, por el mismo precio, con el bien o la cosa que se ha vendido a otro”. Tenemos que diferenciar entre dos tipos de retracto:

• Retracto convencional. Se encuentra regulado en el artículo 1.507 del Código Civil y se contempla para aquellos supuestos en los que el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida.
• Retracto legal. Regulado en el precepto 1.521 del Código Civil, se define como el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

En nuestro ordenamiento jurídico existen los siguientes tipos de retracto: Retracto de comuneros, de colindantes, de coherederos y de arrendatarios. En este artículo nos vamos a centrar en el de arrendatarios.

Tanteo de arrendatarios

El derecho está recogido en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece que en el caso de que la vivienda arrendada se pusiera a la venta, el arrendatario tendría derecho de adquisición preferente de la misma.

Para que el arrendatario pueda ejercer el derecho, el propietario, antes de poner en venta la vivienda, tendrá que notificarle su deseo de venderla y las condiciones de la venta, incluido el precio. Una vez recibida la notificación de manera fehaciente, el termino fehaciente es muy importante, el arrendatario tendrá treinta días naturales de plazo para ejercer su derecho de tanteo y adquirir la vivienda, en caso de que no hubiera respuesta, el propietario podría venderla a un tercero sin problema.

Retracto de arrendatarios

El verdadero problema para el propietario, viene cuando esa notificación fehaciente no se ha realizado al inquilino (tanteo) o si finalmente la venta se realiza a un precio inferior o con unas condiciones diferentes a las transmitidas en esa comunicación. En este caso, el arrendatario tendría derecho a ejercer su retracto, subrogándose en la posición del nuevo adquirente en el contrato de compraventa, previo pago del precio y demás gastos como consecuencia de la venta. Mediante la firma de un acta notarial en la que se especifique la renuncia a los derechos de adquisición preferente.

Una vez que ya hemos definido las dos figuras legales objeto de explicación, haremos una pequeña diferenciación entre las mismas.

Diferencias entre tanteo y retracto.

La diferencia básica radica en el momento que se ejercitan, mientras que el derecho de tanteo opera antes de la enajenación, el derecho de retracto permite a quien lo ostenta, adquirir el bien, aunque el mismo ya haya sido transmitido.

Por último y no menos importante, hay que tener en cuenta que en la mayoría de contratos de arrendamiento, normalmente se incluye una cláusula por la que el arrendatario renuncia al derecho de adquisición preferente, no obstante, hay que advertir que esta cláusula es nula en la mayoría de las ocasiones.

Departamento Jurídico vivienda²