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PRINCIPALES CAMBIOS EN LOS CONTRATOS DE ALQUILER Y QUÉ DEBES SABER
El mercado del alquiler en España vuelve a experimentar cambios importantes tras la aprobación del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, convalidado el pasado 12 de noviembre por el congreso de los diputados, que introduce nuevas medidas destinadas a regular los arrendamientos de vivienda.
Conocer estas novedades es fundamental para entender cómo pueden afectar a los contratos de alquiler y qué aspectos deben tenerse en cuenta antes de poner una vivienda en el mercado.
A continuación, repasamos las principales medidas y sus implicaciones.
1. Prórroga extraordinaria del contrato de alquiler: ¿qué ocurre cuando vence?
La duración de los contratos de alquiler es otra de las cuestiones que genera más dudas entre propietarios e inquilinos.
El Real Decreto-ley 29/2026 contempla una prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales para determinados contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Esta medida no supone una renovación automática de todos los contratos. Para poder acogerse a ella deben cumplirse una serie de requisitos, entre ellos:
- Que el contrato estuviera vigente en el momento de entrada en vigor en el momento en que entró en vigor el Real Decreto Ley.
- Que se encuentre dentro de los supuestos de vencimiento por finalización del plazo de los cinco o siete años.
- Que el inquilino esté al corriente del pago del alquiler y haya mantenido esta situación durante los ocho meses anteriores.
- Que el arrendatario solicite expresamente la prórroga.
Cuando se cumplan estas condiciones, la solicitud deberá ser aceptada por el propietario, salvo las excepciones previstas legalmente, como determinados supuestos de acuerdo entre las partes o la necesidad real y acreditada de recuperar la vivienda para uso propio o de familiares.
La prórroga se establece por periodos anuales, hasta un máximo de dos años, y mantiene los términos y condiciones del contrato vigente.
Por tanto, antes de comunicar la finalización de un contrato o planificar la recuperación de una vivienda, es fundamental revisar su fecha de firma, duración, prórrogas anteriores y circunstancias particulares. Los contratos afectados son los que actualmente finalizan antes del 31 de diciembre de 2027.
Es importante destacar desde vivienda2, que desde la publicación de la Ley de Vivienda de 2023, todos los propietarios que no deseen renovar los contratos a su vencimiento, deben preavisar al menos con cuatro meses de antelación a los arrendatarios, con independencia de lo pactado en el contrato.
3. ¿Se puede subir el precio del alquiler? Nuevos límites a la actualización de la renta
El decreto establece un régimen específico para las actualizaciones anuales de renta que correspondan entre su entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027.
Las condiciones dependen de la renta del inmueble y de los límites de precio que puedan resultar aplicables:
- Viviendas cuya renta supere el límite máximo correspondiente según el sistema de índices de precios de referencia: no podrá aplicarse ningún incremento.
- Resto de supuestos: las partes podrán negociar una nueva actualización. Si no existe un nuevo acuerdo, el incremento no podrá superar el 2 %.
4. Alquiler de temporada: mayor control sobre la causa de temporalidad
La nueva regulación refuerza la necesidad de justificar documentalmente el motivo por el que una persona necesita ocupar una vivienda de forma temporal.
El artículo 7 del RDL aprobado invierte la prueba de la temporalidad del contrato y exige al propietario que sea él el que acredite la misma. Para ello, será fundamental que esa causa de necesidad temporal del inquilino quede expresamente recogida en el contrato. Dice textualmente “causa real y acreditable”. La consecuencia de no hacerlo es que el contrato se convierte automáticamente en contrato de larga duración, con cinco o siete años de duración, según sea propietario una persona física o una jurídica, respectivamente.
La reforma invita a los propietarios a ponerse en manos de verdaderos profesionales que defiendan sus intereses como propios.
El RDL 29/2026, de 6 de octubre establece, con carácter general, que estos contratos deben tener una duración superior a 31 días y no superar los 12 meses, atendiendo a la causa que los justifica. Se contemplan excepciones cuando la necesidad temporal persiste y puede acreditarse.
Además, si se supera la duración máxima sin justificación o se suceden más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, pueden aplicarse las reglas del arrendamiento de vivienda habitual desde el primer contrato.
Como novedad, el artículo 11 recoge la posibilidad sin penalización para el arrendatario de dar por finalizado el contrato con un preaviso de un mes al vencimiento pactado. Esta penalización tampoco será aplicable a los contratos de larga duración cuando hayan transcurrido los primeros seis meses de vigencia del contrato.
5. Alquiler por habitaciones: nuevas limitaciones de precio
El alquiler por habitaciones también cuenta con una regulación más específica.
Una de las principales novedades es que la suma de las rentas de todas las habitaciones alquiladas simultáneamente no podrá superar, como regla general, el precio que correspondería al alquiler de la vivienda completa.
Parece evidente que nos encontramos ante un nuevo “brindis al Sol” de la Administración Central, pues la falta de regulación de precios en las zonas impide de facto tener una referencia que aplicar en estas situaciones.
6. Imposibilidad de renuncia al tanteo y retracto.
A partir de ahora no será posible que el inquilino renuncie al derecho de tanteo y retracto en el contrato de arrendamiento, por lo que deberá comunicarse de manera fehaciente en el caso de realizar una compraventa, antes de avanzar con la misma.
